Mietpreisermittlung: Mietpreisspiegel Deutschland

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt immer dann eine tragende Rolle, wenn eine Vermieter die Miete anheben, bzw. erhöhen möchte. Diese ortsübliche Vergleichsmiete definiert sich als die Miete, die für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde oder der näheren Umgebung „üblich“ ist. 

Im Gesetz gibt es hierzu für den Vergleich der Wohnungen wesentlichen Merkmale, die unbedingt Beachtung finden müssen. Sie richtet sich nach den folgenden fünf gesetzlich festgelegten Merkmalen: 

– die Art des Wohnraums: handelt es sich bei dem vermieteten Objekt um ein Einfamilienhaus, eine Etagenwohnung und wie ist
– die Größe des Wohnraums, wobei hierbei die Einordnung in verschiedene Größenklassen zählt. Die Quadratmeteranzahl wird vernachlässigt.

– die Ausstattung des Wohnraums: hat die Wohnung eine Sammelheizung, ein Bad?
– wie ist die Beschaffenheit des Bodens (Parkettboden), bzw. wie ist der Zustand der Wohnung

– die Lage des Wohnraums: liegt diese Wohnung zentral und in der Innenstadt?  Oder im Randgebiet der Stadt mit guter Verkehrsanbindung, bzw. ist die Immobilie/Wohnung in einem Gewerbegebiet zu finden?

In einem bestehenden Mietverhältnis darf der Vermieter – außer im Falle einer Modernisierungsumlage – keine Mieterhöhung verlangen, wenn die gezahlte Miete bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht oder sie übersteigt. In einem Streitfall kann die ortsübliche Vergleichsmiete vor Gericht festgestellt werden. Dann kann bei dieser Uneinigkeit die Miethöhe auch durch ein Gericht ermitteln und festgelegt werden. Hierbei wird oftmals der Mietspiegel aktiv mit einbezogen: , wenn es für die Gemeinde einen Mietspiegel gibt, und dort vergleichbare Wohnungen in ausreichender Zahl erfasst sind ist die ortsübliche Vergleichsmiete sehr schnell gefunden.

Im Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete machen. Hier kann er u.a. Bezug nehmen auf:

– mindestens drei Vergleichswohnungen: der Wunsch nach einer Mieterhöhung wird mit Vergleichswohnungen begründet, die sich dem Eigentum des Vermieter s sehr ähneln.
– durch den aktuellen Mietspiegel: dieser zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete auf, die sonst auch seitens des Vermieters selbst in Auftrag gegebenes Sachverständigengutachten (Privatgutachten): Privatgutachten des Vermieters gegeben werden kann. 

– die Mietdatenbank: diese definiert sich nach § 558e BGB ist durch die Mietrechtsreform 2001 im deutschen Mietrecht als Begründungsmittel für Mieterhöhungen. Sie zeichnet sich dadurch aus, dass sie von einer Gemeinde oder von Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam geführt oder anerkannt wird. In der Datenbank werden fortlaufend Mietpreise gesammelt, die in einer bestimmten Stadt oder Gemeinde vereinbart worden sind.

Auch bei Neuvermietungsmieten darf diese nicht um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt: 

Bei einer Neuvermietung darf der Mietpreis höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Sonst sprechen wir hier vom sogenannten Mietwucher. Der Mietwucher ist ein juristischer Begriff und bezeichnet einen Sonderfall des Wuchers. Seine Bedeutung liegt dabei sowohl auf strafrechtlichem, als auch auf zivilrechtlichem Gebiet.