Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die häufigste Begründung bei einer Mieterhöhung. Sind einige Anforderungen erfüllt, darf der Vermieter die Miete bis maximal auf diese ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Wie es der Name bereits impliziert, handelt es sich um die Miete, die in der jeweiligen Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum üblicherweise aufgerufen wird. Als Voraussetzung gilt, dass die letzte Mieterhöhung mindestens 15 Monate zurückliegt und die Gesamterhöhung in den vergangenen Jahren bei maximal 20 % lag (in Gebieten, für die die Mietpreisbremse gilt, sind es 15 %). Ausnahme ist eine energetische Sanierung, dann darf der Vermieter auch dann eine Erhöhung verlangen, wenn die Miete bereits oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Das Gesetz listet die wesentlichen Merkmale der Wohnungen auf, die bei der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden müssen. Hierbei handelt es sich um folgende:
– Art des Wohnraumes: Handelt es sich bei dem vermieteten Objekt um eine Etagenwohnung oder ein Einfamilienhaus?
– Größe des Wohnraumes: Wichtig hierbei ist, dass es nicht auf die exakte Quadratmeter-Anzahl ankommt, sondern meist verschiedene Größenklassen vorgegeben sind. Dies soll verhindern, dass eine 20-m²-Einzimmerwohnung mit einer 140-m²-Fünfzimmerwohnung verglichen wird.
– Ausstattung des Wohnraumes: Es ist klar, dass eine Luxuswohnung mit Parkett, Fußbodenheizung, modernster Badausstattung und Einbauküche nicht mit einer Wohnung vergleichen werden kann, die nur mit einem günstigen Mindeststandard ausgestattet ist.
– Beschaffenheit des Wohnraumes: Unter der Beschaffenheit werden der Zustand des Objektes und sein Alter, Schnitt bzw. Zimmeraufteilung und die energetische Effizienz verstanden.
– Lage des Wohnraumes: Auch innerhalb einer Gemeinde kann es deutliche Unterschiede zwischen gefragten Innenstadtlagen und Randbezirken geben, die berücksichtigt werden müssen. Weitere Aspekte sind das Umfeld (Art der Bebauung, nahegelegenes Gewerbegebiet), die Infrastruktur in der Nähe wie Schulen, Schwimmbäder und Geschäfte sowie die Verkehrsanbindung).
Will der Vermieter die Miete erhöhen, um diese an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, muss er dies begründen. Als Begründungen können gelten:
– Mindestens drei Vergleichswohnungen: Der Wunsch nach einer Mieterhöhung wird mit Vergleichswohnungen begründet, die hinsichtlich der oben genannten Kriterien ähnlich sind. Dies dürfen übrigens auch Objekte sein, die ebenfalls demselben Vermieter gehören.
– Aktueller Mietspiegel: Aus diesem kann die ortsübliche Vergleichsmiete direkt abgelesen werden.
– Privatgutachten: Der Vermieter kann einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.
– Mietdatenbank: Der Unterschied zum Mietspiegel besteht darin, dass dieser einmalig erstellt wird und damit nur zum Zeitpunkt der Erstellung aktuell ist. In der Mietdatenbank werden neue Daten laufend ergänzt und solche, die zu alt sind, gelöscht. Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 gilt die Mietdatenbank als Begründung für Mieterhöhungen. In der Praxis ist die Relevanz solcher Datenbanken gering, da zum einen die Repräsentativität nicht sicher ist, zum andern dient die Datenbank vor Gericht nicht als Beweis.
Auch bei Neuvermietungsmieten darf die Miete nicht um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt, sind es maximal 10 %.
Im Streitfall kann die ortsübliche Vergleichsmiete vor Gericht festgestellt werden. Dann kann bei Uneinigkeit die Miethöhe auch durch ein Gericht ermittelt und festgelegt werden. Hierbei wird oftmals der Mietspiegel herangezogen, so es einen solchen in der jeweiligen Gemeinde gibt.