Mietpreisermittlung: Mietpreisspiegel Deutschland

Ertragswertverfahren zur Verkehrswertermittlung

Wir machen an dieser Stelle einen kurzen Exkurs, da wir hier ja gerade das Thema Kaufimmobilie hatten und das ein spannendes Themenfeld ist, welches wirklich nur auf den zweiten Blick unsere Mietpreisermittlung berührt. Es gibt ein sogenanntes Ertragswertverfahren, in dem der Verkehrswert der Immobilie aus den Mieteinnahmen abgeleitet wird. Für den Einsatz dieses Verfahrens steht als Zielsetzung des Käufers wie viel Gewinn er mit dieser Immobilie erzielen kann.

Das Ertragswertverfahren kommt vor allem bei vermieteten Wohnimmobilien sowie bei Gewerbeimmobilien zur Anwendung. Es ist allgemein eine Methode zur Wertermittlung von Immobilien. Der Ertragswert ergibt sich dabei aus dem Bodenwert des Grundstücks und dem Wert der Mieteinnahmen. Steht eine Veräußerung dieser Immobilie oder Wohnung an, ist es wichtig für Käufer wichtig, welchen jährlich zu erwartenden Reinertrag er für die Zukunft erwarten kann. Auch bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien wird das Ertragswertverfahren angewendet, um den Wert der Überschüsse aus Einnahmen und Kosten zu berechnen.

Was hierbei jedoch unbedingt – als Käufer- beachtet werden sollte ist, ob eine Grunddienstbarkeit vorliegt. Die Grunddienstbarkeit definiert sich aus der Belastung eines Grundstücks zu Gunsten eines Eigentümers eines anderen Grundstücks, meistens eines Nachbargrundstücks und ist in den  §§ 1018 ff. BGB definiert. Bezeichnet werden hierbei die Grundstücke als „dienendes Grundstück“ (das belastete) sowie als „herrschendes Grundstück“. Eine bestehende Grunddienstbarkeit bedeutet für den Eigentümer des dienenden Grundstücks immer eine Einschränkung der Grundstücksnutzung, was sich häufig wertmindernd auf den Verkehrswert der Immobilie auswirkt.

Um den Ertragswert zu berechnen, werden der Wert des eigentlichen Grundstücks und der Wert der darauf stehenden Immobilie getrennt von einander betreachtet. Da die Werte von solchen Grundstücken weitestgehend gleichbleibend sind, jedoch für die Gebäude auf dem Grundstück eine Restnutzungsdauer (meist zwischen 80 und 100 Jahren bei Wohngebäuden) angenommen wird, berücksichtigt man auf diese Weise die Wertedifferenz der beiden “Bestandteile”.

So berechnen Sie die verschiedenen Werte :

Verkehrswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert 

Bodenwert = Grundstücksgröße x Bodenrichtwert pro qm


Gebäudeertragswert:

Nettoertrag des Grundstücks = Bruttoertrag (Jahresmiete) - Bewirtschaftungskosten

Nettoertrag des Gebäudes = Nettoertrag des Grundstücks - Bodenwertverzinsung 
Bodenwertverzinsung = Bodenwert x Liegenschaftszins

Gebäudeertragswert = Nettoertrag des Gebäudes x Vervielfältiger

Natürlich gibt es auch weitere Umstände, die den Wert beeinflussen können. Zu diesen gehören z. Bsp. Mietbindungen, Schäden, die auf unterlassene Instanthaltung zurückzuführen sind oder auch, wie oben bereits aufgeführt, Grunddienstbarkeiten.