Mietpreisermittlung: Mietpreisspiegel Deutschland

Ertragswertverfahren zur Verkehrswertermittlung

Wie lässt sich bei einer Kaufimmobilie eigentlich der Kaufpreis festsetzen? Dieses Thema berührt zwar die Mietpreisermittlung nur auf den zweiten Blick, ist aber auch aus Mietersicht nicht ganz uninteressant. Vor allem bei vermieteten Objekten kommt häufig das sogenannte Ertragswertverfahren zum Einsatz, bei dem der Wert der Immobilie aus der Höhe der regelmäßigen Mieteinnahmen hergeleitet wird.

Neben Wohnimmobilien wird das Ertragswertverfahren auch bei Gewerbeimmobilien oder gemischt genutzten Objekten häufig genutzt – Voraussetzung ist eine regelmäßig eingehende Miete, die als Input-Parameter genutzt werden kann. Der Ertragswert der Immobilie ist die Summe aus Bodenwert des Grundstückes, auf dem sich das Gebäude befindet, und dem Wert der Mieteinnahmen. Um den Ertragswert zu berechnen, werden der Wert des eigentlichen Grundstücks und der Wert der darauf stehenden Immobilie getrennt voneinander betrachtet. Da die Werte von solchen Grundstücken weitestgehend gleichbleibend sind, jedoch für die Gebäude auf dem Grundstück eine Restnutzungsdauer (meist zwischen 80 und 100 Jahren bei Wohngebäuden) angenommen wird, berücksichtigt man auf diese Weise die Wertedifferenz der beiden “Bestandteile”.

So berechnen Sie die verschiedenen Werte :

Verkehrswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert 

Bodenwert = Grundstücksgröße x Bodenrichtwert pro qm


Gebäudeertragswert:

Nettoertrag des Grundstücks = Bruttoertrag (Jahresmiete) - Bewirtschaftungskosten

Nettoertrag des Gebäudes = Nettoertrag des Grundstücks - Bodenwertverzinsung 
Bodenwertverzinsung = Bodenwert x Liegenschaftszins

Gebäudeertragswert = Nettoertrag des Gebäudes x Vervielfältiger

Natürlich gibt es auch weitere Umstände, die den Wert beeinflussen können. Zu diesen gehören z. Bsp. Mietbindungen, Schäden, die auf unterlassene Instanthaltung zurückzuführen sind oder auch, wie oben bereits aufgeführt, Grunddienstbarkeiten. Weiterhin sollte – gerade als Käufer – darauf geachtet werden, ob eine Grunddienstbarkeit vorliegt. Dies wäre eine Belastung des Grundstückes zu Gunsten des Eigentümers eines anderen Grundstückes. Ein Beispiel hierfür wäre ein Wegerecht: Der Eigentümer eines anderen Grundstückes dürfte also auf dem belasteten Grundstück eine Zuwegung nutzen. Das belastete Grundstück wird hier als „dienendes Grundstück“ bezeichnet, während das andere als „herrschendes Grundstück“ gilt. Für den Eigentümer des dienenden Grundstückes geht eine solche Grunddienstbarkeit üblicherweise mit einer Wertminderung des Grundstückes einher.