Mietpreisermittlung: Mietpreisspiegel Deutschland

Ortsübliche Miete berechnen


Die ortsübliche Miete definiert sich im § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Sie bildet sich aus den Entgelte, die in der Gemeinde in den letzten vier Jahren durchschnittlich für vergleichbaren Wohnraum gezahlt hat, bzw. die die Gemeinde ermittelt hat. Vergleichbarer Wohnraum ist so zu verstehen, dass hier die Art des Wohnraums, die Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung oder Immobilie, sowie deren Größe, Lage und die energetische Ausstattung ähnliche Merkmale „gegenüber gestellt“ werden. Die ortsübliche Miete wird dabei jedoch nur für frei finanzierten Wohnraum ermittelt, bzw. berechnet. Damit ist der Wohnraum, dessen Miete per Gesetz oder angesichts einer Förderzusage begrenzt ist hiervon ausgenommen.

Das Gesetz gibt vor, dass jeder Vermieter, der eine Mieterhöhung vornehmen wollen, an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden ist. Die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung bei Wohnraum wird mit Hilfe der aktuell festgesetzten ortsüblichen Vergleichmiete beurteilt. Weiterhin gelten hier die folgenden Voraussetzungen: Die Miete muss in den letzten 15 Monaten stabil geblieben sein. Zusätzlich wird die gewünschte Mieterhöhung begrenzt, indem innerhalb von drei Jahren diese höchstens 20 Prozent betragen (in Städten/Orten und Gemeinden mit Mietpreisbremse liegen wir hier bei höchsten 15% Mietpreiserhöhung innerhalb dieser drei Jahre). Die Landesregierungen sind hierbei und übergeordnet befugt, die entsprechenden Gebiete per Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre festzulegen.

Weiterhin muss der Vermieter eine Mieterhöhung begründen – hier gilt es einen Nachweis der ortsübliche Miete zu erbringen. Nach § 558a BGB kann er sich dabei entweder auf den zur Zeit aktuellen Mietspiegel beziehen. Hier wird dann die berechnete ortsübliche Vergleichsmiete angegeben . Oder  der Vermieter kann sich eine Auskunft aus einer Mietdatenbank geben lassen, bzw. kann sich auch ein Gutachten erstellen lassen. Dieses ist von einem öffentlich vereidigten Sachverständigen für die Begründung der Mieterhöhung dann zu verwenden. Eine weitere Möglichkeit ist, die Miete einzelner vergleichbarer Wohnungen heranzuziehen – dabei sollten mindestens drei vergleichbare Objekte benannt werden.