Mietpreisermittlung: Mietpreisspiegel Deutschland

Ortsübliche Miete berechnen

Bei der ortsüblichen Miete handelt es sich gemäß §558 des Bürgerlichen Gesetzbuches um die durchschnittlich gezahlten Entgelte für Wohnraum in einer Gemeinde. Dabei gilt, dass der Wohnraum vergleichbar sein muss, also ähnlich hinsichtlich der Art des Objektes und seiner Lage, der Größe und Ausstattung sowie der Energieeffizienz. Das Alter der Immobilie wird im Gesetz zwar nicht ausdrücklich genannt, in der Praxis wird allerdings davon ausgegangen, dass auch dieses berücksichtigt werden muss.

Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete werden zum einen nur Wohnungen einbezogen, die frei finanziert wurden. Dies bedeutet, dass es sich um Wohnungen handelt, die nicht preisgebunden und mit öffentlichen Mitteln finanziert wurden (sozialer Wohnungsbau). Ehemalige Sozialwohnungen, die keiner Bindung der Mieten mehr unterliegen werden hingegen berücksichtigt. Zum anderen fließen nur die Mieten in die Berechnung der Vergleichsmiete ein, die in den vergangenen vier Jahren angepasst wurden. Dies umfasst sowohl neu abgeschlossene Mietverträge als auch Mieten, die in diesem Zeitraum verändert wurden, etwa durch eine Mieterhöhung. Verändern sich lediglich die Nebenkosten, gilt dies nicht als Mietänderung. Zuletzt gab es erste Anzeichen, dass die Bundesregierung plant, diese Beschränkung auf Neumieten in den letzten vier Jahren zu verändern und den Beobachtungszeitraum auf sechs Jahre zu verlängern. Hintergrund ist, dass gerade in stark nachgefragten Regionen die neuen Mieten deutlich oberhalb langjähriger Bestandsmieten liegen, was zu einer Verzerrung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach oben führt. Verlängert sich der Beobachtungszeitraum dürfte das den Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete tendenziell dämpfen. Eine definitive Verlängerung wurde allerdings Stand Ende 2019 noch nicht beschlossen.

Planen Vermieter, die Miete anzuheben, müssen sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Eine Steigerung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus ist nicht zulässig. Ein Beispiel: Beträgt die aktuelle Miete 7,50€ je m² und die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 7,70 bis 7,90€ je m², darf der Vermieter maximal um 40 Cent pro m² erhöhen. Daneben gilt, dass die Miete in den letzten 15 Monaten stabil gewesen sein musste und die Gesamterhöhung der vergangenen drei Jahre maximal 20 Prozent beträgt (Kappungsgrenze). In den Gebieten mit Wohnungsnot erlaubt die Mietpreisbremse übrigens nur einen Anstieg um 15 Prozent binnen drei Jahren.

Die Mieterhöhung muss darüber hinaus begründet werden. Am häufigsten ist als Begründung eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Hierfür muss der Vermieter allerdings einen Nachweis erbringen. Nach § 558a BGB kann er sich dabei entweder auf den aktuellen Mietspiegel beziehen. Hier wird dann die berechnete ortsübliche Vergleichsmiete angegeben. Oder der Vermieter kann sich eine Auskunft aus einer Mietdatenbank geben lassen, bzw. kann sich auch ein Privatgutachten erstellen lassen. Eine weitere Möglichkeit ist, die Miete einzelner vergleichbarer Wohnungen heranzuziehen – dabei sollten mindestens drei vergleichbare Objekte benannt werden.