Mietpreisermittlung: Mietpreisspiegel Deutschland

Mietpreis

Unter der Miete, auch Mietpreis bzw. Mietbetrag, veraltet auch Mietzins, wird der Preis für die zeitweise Überlassung einer Einrichtung oder eines Gegenstandes verstanden. Beispiele hierfür wären die Vermietung einer Wohnung oder eines Autos. Die Rechtsgrundlagen für Mietgeschäfte sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragraphen 535  bis 580a geregelt. Im Zuge der Mietrechtsreform wurden diese im Jahr 2019 umfassend neu geregelt.

Obwohl Mieten grundsätzlich wie andere Waren und Dienstleistungen durch Angebot und Nachfrage bestimmt sind und damit je nach Region deutlich voneinander abweichen können, werden Höhe und Veränderung durch regulatorische Vorschriften des Gesetzgebers beschränkt. In diesem Zusammenhang ist auch die Mietpreisbremse zu nennen, die Teil der bereits angesprochenen Mietrechtsreform ist. Ein weiterer Aspekt staatlicher Interventionen im Wohnungsmarkt ist die Förderung des privaten Wohnungsbaus. Zudem tritt der Staat auch selbst als Initiator eigener Wohnungsbauprogramme auf, um die Wohnungsversorgung der Bevölkerung zu garantieren. Dabei steht der Anspruch auf ausreichenden Wohnraum und angemessene Wohnbedingungen im Vordergrund (siehe auch „das Recht auf Wohnen).

Zu den Grundbedürfnissen und essentiellen Aspekten der Wohlfahrt und Lebensqualität zählt für den Staat weiterhin die Sicherung der Gesellschaften im Recht auf Wohnraum. Dabei haben sich die Wohnversorgung und die Wohnqualität in Deutschland ständig und stetig entwickelt – im Vergleich mit den anderen Mitgliedsländern der Europäischen Union (u.a. osteuropäische Länder).

Hierzu gibt es seit 2009 unterschiedliche Online Beiträge, wie z. Bsp. hier.

Grundsätzlich ist es Vermietern möglich, die Miete zu erhöhen (§§ 557–561 BGB). Die Möglichkeiten des Vermieters sind hier allerdings gesetzlich klar geregelt, so dass nicht jederzeit und in beliebiger Höhe Mieterhöhungen möglich sind. Zunächst können Mieterhöhungen vertraglich geregelt sein, etwa in Form von Index- oder Staffelmieten. Bei Ersterem ist die Miete an die Entwicklung des deutschen Verbraucherpreisindex gekoppelt, bei der Staffelmiete wird bereits im Vorwege festgelegt, wann und in welcher Höhe Mietanpassungen erfolgen.

Ist dies nicht der Fall, darf der Vermieter gem. §558 BGB die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn diese seit mindestens 15 Monaten nicht verändert worden ist. Wichtig: Die Forderung darf bereits 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden, sie darf aber erst nach frühestens 15 Monaten wirksam werden. Die Schriftform ist vorgeschrieben, mündliche Forderungen folglich nicht wirksam. Davon ausgenommen sind Erhöhungen nach Modernisierungen oder Änderungen der Betriebskosten. Obergrenze für die Erhöhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete.

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die üblichen Mieten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gefordert werden. Weiterhin gilt, dass die Miete binnen drei Jahren nicht um mehr als 20 % (sog. Kappungsgrenze) erhöht werden darf. Erhöhungen in Folge von Modernisierungen oder Änderungen der Betriebskosten sind hiervon wiederum nicht betroffen. Herrscht in der betroffenen Region Wohnraummangel, sinkt die Kappungsgrenze auf 15 % ab.

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, beispielsweise eine Verbesserung der Wärmedämmung, darf er maximal 8 % der hierfür angefallenen Kosten als (jährliche) Mieterhöhung auf die Mieter umlegen. Beispiel: Hat der Vermieter 10.000 Euro Modernisierungskosten bezahlt, darf er die Jahresmiete in Folge der Modernisierung um maximal 800 Euro erhöhen. Dieser Betrag wurde durch die Anfang 2019 in Kraft getretene Mietpreisbremse von vormals 11 % abgesenkt. Weitere Details hierzu stehen im §559 BGB.

Auch Veränderungen der Betriebskosten (z.B. Heizkosten) dürfen auf den Vermieter umgelegt werden. Dies muss dem Mieter ebenfalls schriftlich mitgeteilt und begründet werden, wobei dies im Mietvertrag festgehalten sein muss. Sinken die Betriebskosten, wirkt sich dies natürlich auch entsprechend aus: Die gesunkenen Kosten müssen analog an den Mieter weitergegeben werden.

Stichwort Mietminderung: Hat die Wohnung einen Mangel oder entsteht während der Mietzeit ein solcher, der die Wohnung unbewohnbar macht, muss der Mieter die Miete für den betroffenen Zeitraum nicht zahlen. Ist die Wohnung zwar noch bewohnbar, aber der Mangel reduziert die Tauglichkeit, kann die Miete gekürzt werden. Mangel bedeutet grundsätzlich, dass der Mieter die Wohnung nicht so nutzen kann, wie dies zu erwarten wäre. Funktioniert der Fahrstuhl bei einer Wohnung im 6. Stock nicht, ist dies ein Mangel. Gleiches gilt, wenn etwa der Durchlauferhitzer defekt ist. Auch Lärm kann ein Mietminderungsgrund sein.

Ist beispielsweise der Einwurfschlitz des Briefkastens zu gering, kann der Mieter die Miete um 0,5 % kürzen. Unbewohnbarkeit liegt beispielsweise bei Gesundheitsgefahren durch schweren Schimmelbefall, langfristigem Heizungsausfall oder vollständigem Ausfall der Elektrik für Warmwasser, Licht und Küche vor. Im Falle eines Falles würde dies gerichtlich festgestellt werden. Dem Vermieter muss die Minderung und der Grund unverzüglich schriftlich mitgeteilt werden.

Dabei gilt es zu beachten, dass der Mieter den Mangel nicht schuldhaft verursacht haben darf: Wer also bewusst den Durchlauferhitzer beschädigt, hat keinen Anspruch auf eine Mietminderung. Weiß der Mieter beim Abschluss des Vertrages über die Mängel Bescheid oder hat dies nur durch grobe Fahrlässigkeit nicht mitbekommen, so hat er ebenfalls keinen Anspruch auf eine Verminderung der Miete.