Mietpreisermittlung: Mietpreisspiegel Deutschland

Mietpreis


Der Mietpreis, auch Mietbetrag oder einfach „Miete“ genannt, wird wie folgt definiert: er ist der für die (zeitweilige) Nutzung beziehungsweise Überlassung bestimmter Einrichtungen (u.a. einer Wohnung), Gegenständen oder Dienstleistungen zu zahlende Preis. Bis zum 01. September 2001 wurde der Mietpreis mit dem Begriff “Mietzins“ verwendet, der ebenfalls das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung von Mietobjekten bezeichnete.

Die Mieten in Deutschland unterliegen stark volatilen (Markt-) Schwankungen. Hier regeln Angebot und Nachfrage den zu ermittelnden Mietpreis – sowie das auch bei allen Gütern und Leistungen in unserer Wirtschaft erfolgt. Der zu zahlende, bzw. zu beziehende Mietpreis wird dabei jedoch mit vom Staat „reguliert“: u.a. erlässt das Deutsche Gesetzt Standards und Vorschriften und greift damit aktiv in den Wohnungsmarkt ein. Weiterhin tritt der Staat auch als Förderer des privaten Wohnungsbaus oder gar als Initiator eigener Wohnungsbauprogramme auf, um die Wohnungsversorgung der Bevölkerung zu garantieren. Dabei steht der Anspruch auf ausreichenden Wohnraum und angemessene Wohnbedingungen im Vordergrund (siehe auch „das Recht auf Wohnen).

Zu den Grundbedürfnissen und essentiellen Aspekten der Wohlfahrt und Lebensqualität zählt für den Staat weiterhin die Sicherung der Gesellschaften im Recht auf Wohnraum. Dabei haben sich die Wohnversorgung und die Wohnqualität in Deutschland ständig und stetig entwickelt – im Vergleich mit den anderen Mitgliedsländern der Europäischen Union (u.a. osteuropäische Länder).
Hierzu gibt es seit 2009 unterschiedliche Online Beiträge, wie z. Bsp.:
https://www.gesis.org/fileadmin/upload/forschung/publikationen/zeitschriften/isi/isi-41.pdf

 

Einhergehend mit der Definition des Mietpreises stehen in direktem Abhängigkeitsverhältnis die beiden Faktoren Mieterhöhung und Mietminderung.
Eine Mieterhöhung ermöglicht es einem Vermieter als Ausgleich für die erschwerte Möglichkeit zur Kündigung die Miethöhe bei Wohnraum (§§ 557–561 BGB) nach oben anzupassen. Neben einer vertraglichen Mieterhöhung, u.a. einer künftigen Erhöhungen durch Staffelmiete und Indexmiete, kann der Vermieter in folgenden gesetzlichen Fällen die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung – durch Erklärung in Textform – durchsetzen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird hierbei mit einbezogen. Ist die Miete seit 15 Monaten unverändert und liegt unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, die anhand eines Mietspiegels oder Mietdatenbank (§ 558e BGB) zu berechnen ist, kann ein Vermieter die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete durch eine Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren hochschrauben.

Auch Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter, z. Bsp. in Form von baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache, bzw. die allgemeinen Wohnverhältnisse nachhaltig verbessern oder nachhaltig Energie oder Wasser einsparen, können einen erhöhten Mietpreis mit sich ziehen: der jährliche Mietzins kann dann um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Das steht im Gesetzt, im § 559 BGB.

Ein weiterer Punkt für eine Mieterhöhung kann die Erhöhung der Vorauszahlungen auf die Nebenkosten (insbesondere Betriebskosten und Heizkosten) bei der Nettokaltmiete sein. Eine solche ist regelmäßig im angemessenen Rahmen zulässig.

 

Kommen wir nun zur Mietminderung, die umgekehrt die Miete (also den Mietzins) auch mindern kann. Diese kommt dann zur Anwendung, wenn die Mietsache einen Mangel hat oder sie eine zugesicherte Eigenschaft nicht aufweist (vgl. hierzu § 536 BGB). Voraussetzungen sind danach:

 

Keine Unerheblichkeit des Mangels, bzw. keine schuldhafte Verursachung des Mangels durch den Mieter, bzw. keine Kenntnis des Mieters von dem Mangel bei Vertragsabschluss und auch keine Unkenntnis davon aufgrund grober Fahrlässigkeit. Je nach Grad der Wohnwertbeeinträchtigung kann es zu einer Mietminderung zwischen 1% und 100% kommen. Die Liste beginnt bei einem Prozent mit einem defekten Briefkasten und endet bei den folgenden drei Sachverhalten mit 100% Mietminderung: die Unbewohnbarkeit der Wohnung wegen Hochwasser, kompletter Heizungsausfall während der Wintermonate oder ein vollständiger Ausfall der Elektrik, der Warmwasseranlage, keine Kochmöglichkeiten und kein Licht sind die dafür notwendigen Faktoren. Sollte sich die Wohnung generell in einem unbewohnbarem Zustand befindet gelten ebenfalls 100% Mietminderung.

 

Mit dem Mietpreis eng verbunden ist das aktuelle Thema Mietpreisbremse. Durch die Entwicklung des Mietniveaus in Deutschland und der politischen Aussage folgend, mehr bezahlbaren Lebensraum zu schaffen soll die Mietpreisbremse diese Entwicklung von rasant und überdurchschnittlich steigenden Mietpreisen nun verlangsamen.

 

Inhalte der Regelung für die Mietpreisbremse finden sich in der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Hier darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die einzelnen Bundesländer entscheiden darüber, welcher Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Die Vergleichsmiete ist wird hier in der Regel dem einfachen oder qualifizierten Mietspiegel vor Ort entnommen.