Mietpreisermittlung: Mietpreisspiegel Deutschland

(Miet-) Nebenkosten/Betriebskosten/Hausgeld


Um die Mietpreisermittlung zu vervollständigen kommen wir nun zum Thema Nebenkosten. Generell fallen fast alle Nebenkosten dem Mieter „zur Last“. Diese muss er zusätzlich zur (Kalt-) Miete bezahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam und rechtlich gesichert vereinbart ist.

Unter dem Begriff Betriebskosten verstehen sich die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks (fort-) laufend entstehen. Die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen hier nicht dazu. Der Begriff Betriebskosten ist in § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) legaldefiniert.

Die Betriebskosten sind i.d.R. vom Eigentümer des Grundstückes/Immobilie zu tragen. Dies gilt wenn der Eigentümer diese Immobilie vermietet oder ähnliches. In der Praxis wird daher regelmäßig im Sinne des § 556 bis §556c im BGB [Bürgerliches Gesetzbuch] eine Betriebskostenvereinbarung mit dem Mieter getroffen – in schriftlicher Form – analog zum Format des Mietvertrags.

Nach den Bestimmungen dieser Betriebskostenverordnung (früher war sie auch unter dem Begriff der Berechnungsverordnung geführt) dürfen als Nebenkosten nun aber nur folgende Kosten vereinbart werden:

 
Die Grundsteuer:

Diese wird von der jeweiligen Kommune erhoben, teilweise steht in Mietverträgen auch “öffentliche Lasten des Grundstücks”. Hier soll es in den kommenden Jahren eine gesetzliche Veränderung geben mit neuen, seitens der Kommune veranschlagbaren Steuersätzen.

Heizungs- und Warmwasserkosten fallen ebenfalls als Nebenkosten an. Während die “kalten” Nebenkosten aber häufig vom Vermieter noch selbst abgerechnet werden, werden Heizkostenabrechnungen in aller Regel von Wärmemessdienstfirmen erstellt. Einmal jährlich erfolgt hier in der Regel eine Ablesung, bzw. zusätzlich bei einem Mieter-Wechsel. Grund hierfür ist, dass die Heizkostenverordnung zwingend die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung für alle Häuser vorschreibt, die von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen versorgt werden. Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich und unwirtschaftlich ist, wenn Mieter den Wärmeverbrauch in ihrer Wohnung nicht beeinflussen können (u.a. in Alters- und Pflegeheimen, Studenten- und Lehrlingsheimen). In diesen Fällen können die Heizkosten in der Miete enthalten sein oder der Vermieter kann die Heizkosten nach der Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilen. In Zwei-Familienhäusern, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt und die andere Wohnung vermietet ist, kann ebenfalls vereinbart werden, die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig, sondern nach Wohnfläche abzurechnen.

Abwasser:
Der Begriff Abwasser definiert sich als ein Oberbegriff für aus verschiedenen Quellen stammende Wässer, die über bauliche Anlagen fortgeleitet werden, Darunter fallen u.a. Regenwasser, Schmutzwasser und Fremdwasser, das aufgrund baulicher Schäden in die Kanalisation eintritt. Die dafür anfallenden Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube sind mit zu berücksichtigen.

Fahrstuhl (wenn vorhanden):

Hier werden alle Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft und auch Reparaturen am Aufzug selbst eingerechnet.

Straßenreinigung / Müllabfuhr:

Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung gestellt werden. Je nach Härte eines Winters und der hier dann erhöht anfallenden Streu- und Räumkosten kann es hier innerhalb eines Kalenderjahres größere Abweichungen nach oben geben. 

Hausreinigung

Kosten, zum Beispiel für eine Putzfrau, die das allgemeine Wohn-Gut sauber und sicher hält, u.a. durch die Reinigung von Fluren, Treppen/ Treppenhaus, Keller, Waschküche, usw.  

Gartenpflege / Ungezieferbekämpfung:

Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen, die zum Ein- oder Mehrfamilienwohnhaus gehören. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen zählen hier auch mit rein. Kosten der Ungezieferbekämpfung sind dagegen laufende Kosten, wie z. Bsp. Kosten für Insektensprays oder Schädlingbekämpfungsmittel.

Beleuchtung:

Die Beleuchtung bezeichnet die Lichterzeugung mithilfe einer künstlichen Lichtquelle (Beleuchtungsanlage) sowie die Sichtbarmachung von Objekten, die nicht selbst leuchten. Hierunter fallen Kosten-technisch dann Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche, oder auch für das Licht in der Tiefgarage.

Schornsteinreinigung:

Die Schornsteinreinigung umfasst die Reinigung und Kontrolle von Abgasanlagen, Feuerstätten, Rauchableitungen, Lüftungsanlagen und ähnlichem. Sie befasst sich mit Grenzwerten an Ab- und Verbrennungsgasen, die der Schornsteinfeger ermittelt. Hierbei fallen Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung an. 

Versicherungen:

Die Versicherung (veraltet Assekuranz) versteht sich als Grundprinzip der kollektiven Risikoübernahme (Versicherungsprinzip oder Äquivalenzprinzip). In der Regel wird hier ein Geldbetrag einbezahlt (= Versicherungsbeitrag), der in der Kapitalsammelstelle des Versicherungsunternehmes landet. Dieses tritt dann bei einem Schadensfall entsprechend dem Versicherungsfall ein – un dbezahlt diesen aus der Kapitalsammelstelle heraus. Man spricht hier dann von einem Schadenausgleich. Im Falle von Wohnungen/ Immobilien sprechen wir hier von Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und den Aufzug (falls vorhanden).

Hauswart:

Personalkosten für den Hausmeister, der z. Bsp. die Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung oder sonstige Dienste übernimmt.

Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel:

Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche, an die Telekom oder Kabel-Service-Gesellschaft zu zahlende, Grundgebühr hinzu. Anders, wenn der Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel-Service-Gesellschaft geschlossen haben.

Einrichtungen für die Wäschepflege:

Kosten für die Waschküche, zum Beispiel auch für Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trockner, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.

Vor dem Hinweis auf Broschüren des Deutschen Mieterbundes zu ergänzen:

Auch Heizkosten und Warmwasserkosten sind Nebenkosten. Sie werden in aller Regel verbrauchsabhängig abgerechnet.

Sonstige Kosten:

Zum Beispiel Kosten für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermieter muss dann jedoch genau angeben, für welche Kostenart dieses Geld für den Mieter anfällt.

Diese Nebenkosten werden in der Regel immer nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt. Entweder nach Kopfzahl oder aber auch nach Wohnfläche. Haben Mieter und Vermieter nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, gilt “Wohnfläche” als Verteilerschlüssel. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig verteilt werden mit Hilfe von Wasseruhren.

Nicht umlagefähige Kosten dürfen seitens der Vermietern in Deutschland nicht auf die Kostenseite des Mieters gesetzt werden: darunter finden sich z. Bsp. Kosten, die nicht regelmäßig entstehen. Einmalige Kosten sind generell nicht auf die Mieter umlagefähig. Der Vermieter ist dem Mieter gegenüber verpflichtet, den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie zu erhalten. Kosten, die ihm dadurch für Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie entstehen, hat er selbst zu tragen (ausnahme sind teilweise Klienreparaturen unter 100 Euro, wenn dies im Mietvertrag ebenfalls verankert ist). Lässt der Vermieter beispielsweise ein defektes Rohr reparieren kann er diese Kosten nicht auf den Mieter umlegen.

Beauftragt der Vermieter eine Hausverwaltung, welche sich um alles kümmert, kann er die Kosten, die ihm entstehen, auch nicht auf die Mieterschaft umlegen. Sollte der Vermieter eine Klausel in den Mietvertrag verankern, in welcher er den Mieter zur Zahlung von Verwaltungskosten verpflichtet, ist diese unwirksam. Ausnahmen sind hierbei nur bei Sozialwohnungen, jedoch nur, wenn die Verwaltungskosten einen bestimmten Wert pro Quadratmeter nicht übersteigen.

Je nachdem wie die Miete im Mietvertrag verankert ist (Kalt- / oder Warmmiete) ergibt sich daraus die Höhe der Mietnebenkosten. Insbesondere bei Eigentümergemeinschaften, gibt es ein sogenanntes Hausgeld (Wohngeld), das monatlich aufgrund eines zuvor beschlossenen Wirtschaftsplanes anfällt. Hierbei handelt es sich um geschuldete Vorauszahlungen der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft an den Verband (Wohnungseigentümergemeinschaft). Das Hausgeld dient dazu, dass die Gemeinschaft ihre laufenden Verpflichtungen erfüllen kann. Diese beziehen sich zu 100% auf die Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten des Gemeinschaftseigentums. Sie werden aufgrund eines Wirtschaftsplanes als in der Regel monatliche Vorschüsse individuell für die einzelnen Wohnungseigentümer festgesetzt – aufgeschlüsselt nach Anteilen am Gesamt-Eigentum (meist auf die Wohnfläche bezogen). So können z. B. die laufenden Kosten für Hausmeister, Treppenhaus- und Gartenpflege, Hausstrom, Telekommunikationseinrichtungen (z. Bsp. Kabelanschluss), Heizung, Abfallentsorgung, Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, Wohngebäudeversicherung, Bankkontoführung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums bestritten werden. Diese Hausgeldkosten werden mit Abzug der nicht umlagefähigen Kosten – mit oder ohne die Grundsteuer – an die Mieter weiter gegeben.

Das Hausgeld ist allgemein vom Alter, Größe, Zustand und Ausstattung (z. Bsp. Gemeinschaftseinrichtungen wie Aufzug oder Schwimmbad) der Immobilie abhängig. Gelegentlich wird an Stelle von „Hausgeld“ auch der Begriff „Wohngeld“ benutzt, was zu Missverständnissen führen kann, da Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz eine staatliche Zuschussleistung zu den Wohnungskosten bezeichnet. Gleichwohl verwendet z. Bsp. der BGH – jedenfalls in jüngeren Entscheidungen – den Begriff Wohngeld.

Noch zur vollständigen Information: Die Zahlung der Betriebskosten erfolgt in den meisten Fällen in Form einer monatlichen Vorauszahlung, mit der der Mieter regelmäßig einen festen Betrag zur Deckung der Betriebskosten an den Vermieter überweist. Diese monatlichen Zahlungen sind entweder als Nebenkosten fest definiert oder fließen in die Gesamt-Warmmiete mit ein. Der Vermieter verpflichtet sich seinem Mieter nach einem Jahr eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen, bei der die tatsächlich entstandenen Betriebskosten mit den gezahlten Vorauszahlungen abgeglichen werden

Sieht der Mietvertrag eine monatliche Vorauszahlung der Betriebskosten vor – in diesem Fall sind ist im Mietvertrag die Kaltmiete mit entsprechenden Nebenkosten aufgeschlüsselt – ist eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen. Die Betriebskostenabrechnung gilt immer für einen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten, losgelöst von einem gesamten Kalenderjahr. So kann diese Betriebskostenabrechnung z. Bsp. auch vom 01. Oktober 2017 – 30. September 2018 bereitgestellt werden. Die Betriebskostenabrechnung legt fest, ob ein Mieter für den Abrechnungszeit eine Nachzahlung tätigen muss oder eine Rückzahlung vom Vermieter erhält. Je nach Ergebnis kann es eine Angleichung der Miete für die darauffolgenden 12 Monate geben. Hier sollten sich Vermieter und Mieter miteinander austauschen und sich dann auch – für oder gegen eine Anpassung der Miete – einigen. Es gilt hierbei zu beachten: Erhält der Mieter die Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf der Ein-Jahres-Frist, muss er eine eventuelle Nachzahlung nicht mehr erbringen. Steht ihm dagegen laut Betriebskostenabrechnung eine Rückzahlung vom Vermieter zu, kann er diese nach wie vor geltend machen.

Hat der Mieter laut seiner Betriebskostenabrechnung mehr bezahlt, als er während des Abrechnungszeitraums (entspricht einem Kalenderjahr, bzw. 12 Monaten) in Wahrheit verbraucht hat, steht ihm eine Rückzahlung des Guthabens durch den Vermieter zu. Dies sollte üblicherweise umgehend geschehen, die beiden Parteien können aber auch im Mietvertrag festlegen, zu welchem Zeitpunkt ein eventuelles Guthaben an den Mieter zurückzuzahlen ist.

Verzögert sich die Rückzahlung durch den Vermieter, ist er ab dem 30. Tag, nachdem die Betriebskostenabrechnung beim Mieter eingegangen ist, im sogenannten Zahlungsverzug. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, eine Mahnung auszusprechen und auf die Zahlungsverpflichtung hinzuweisen.

Er kann seinem Vermieter eine angemessene Frist für die Zahlung der Rückerstattung setzen und androhen, die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen nach Fristablauf zurückzubehalten. Kommt der Vermieter dann immer noch nicht seiner Verpflichtung nach, bleibt dem Mieter nur die Möglichkeit, beim Amtsgericht Klage auf Auszahlung seines Guthabens zu erheben.

Im Falle einer “Wenigerzahlung” der Betriebskostenvorauszahlung durch den Mieter, ist dieser  verpflichtet, den ausstehenden Betrag nachzuzahlen. Hat der Vermieter die  Betriebskostenabrechnung allerdings zu spät vorgelegt, verliert er seinen Anspruch auf die Nachzahlung.

Bei der Nachzahlung der Betriebskostenabrechnung gelten für den Mieter die gleichen Fristen wie bei der Rückzahlung durch den Vermieter: Die Nachzahlung ist umgehend zu entrichten oder der Mieter gerät nach 30 Tagen in Zahlungsverzug. Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, zu mahnen oder die Nachzahlungsansprüche einzuklagen. Auch hier gilt eine Verjährungsfrist von 3 Jahren, die mit dem Ende des Jahres, in dem die Betriebskostenabrechnung zugestellt wurde, beginnt.

Ein Rechenbeispiel hierzu um diesen oben aufgezeigten Sachverhalt nochmals zu verdeutlichen: Wenn die Betriebskostenabrechnung z. Bsp. am 30. April 2017 beim Mieter eingeht und dieser die darin geforderte Betriebskostennachzahlung nicht zahlt, beginnt ab dem 1. Januar 2018 die Verjährungsfrist von 3 Jahren, innerhalb der der Vermieter seinen Anspruch einklagen kann. Die Frist endet für ihn demnach am 31. Dezember 2020.