Mietpreisermittlung: Mietpreisspiegel Deutschland

(Miet-) Nebenkosten/Betriebskosten/Hausgeld

Um die Mietpreisermittlung zu vervollständigen kommen wir nun zum Thema Nebenkosten. Die werden vom Mieter üblicherweise zusätzlich zur (Kalt-) Miete an den Vermieter überweisen. Wichtig: Grundsätzlich muss der Vermieter die Betriebskosten tragen, doch ist im Mietvertrag in der Regel vereinbart, dass der Mieter diese erstatten muss. Natürlich dürfen Vermieter nicht einfach irgendwelche Positionen in Rechnung stellen; welche dies genau sind, ist geregelt.

Laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) handelt es sich bei den Betriebskosten um „Kosten, die dem Eigentümer […] durch das Eigentum […] am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen“. Ausdrücklich nicht dazu gehören Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht zu den Betriebskosten. Das Verbot, Verwaltungskosten umzulegen gilt auch dann, wenn eine externe Gesellschaft mit der Verwaltung beauftragt wurde. Anders lautende Vereinbarungen im Mietvertrag sind unwirksam. Ausgenommen sind hierbei nur Sozialwohnungen, wenn die Verwaltungskosten einen bestimmten Wert pro Quadratmeter nicht übersteigen. Im §2 der BetrKV sind die Kosten aufgeführt, die auf den Mieter umgelegt werden können. Hierzu zählen:

Die Grundsteuer:

Im Moment ist die Grundsteuer stark in den Medien präsent, da das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnungspraxis für unzulässig erklärt hat. Wie die neuen Regelungen aussehen werden, steht bislang noch nicht fest. Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Substanzsteuer, die der Eigentümer auf sein Grundstück zu zahlen hat.

(Warm-) Wasserversorgung und Entwässerung:

Die Mieter tragen die Kosten für ihren Wasserverbrauch, der individuell über Wasseruhren abgelesen wird. Die für den Betrieb der Zähler anfallenden Kosten entfallen auch auf die Mieter. Weiterhin können die Kosten für die Haus- und Grundstücksentwässerung umgelegt werden (z.B. Regenwasser).

Heizkosten

Ebenfalls verbrauchsabhängig sind die Heizkosten. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung für alle Gebäude mit zentraler Heizungs- und Warmwasseranlage. Ausnahmen gibt es lediglich, falls die separate Messung technisch nicht möglich ist oder die Mieter keinen Einfluss auf den Verbrauch haben (z.B. in Alters- und Pflegeheimen).

Fahrstuhl:

Falls das Objekt einen Fahrstuhl hat, kann der Vermieter die Kosten für Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage umlegen. Weiterhin können Ausgaben für Prüfung der Betriebssicherheit und –bereitschaft angesetzt werden. Hierzu zählen auch Aufwendungen für die Reinigung des Fahrstuhls.

Straßenreinigung und Müllabfuhr:

Zu diesem Posten gehören neben Straßenreinigung und Müllbeseitigung auch die Aufwendungen der für den Winterdienst. Dabei spielt es keine Rolle, ob Straßenreinigung und Winterdienst öffentlich oder privat getragen werden. Die öffentlichen Kosten werden dem Vermieter in einem Abgabenbescheid mitgeteilt. Je nach Härte eines Winters und der hier dann erhöht anfallenden Streu- und Räumkosten kann es hier innerhalb eines Kalenderjahres größere Abweichungen nach oben geben.

Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung:

Hierunter fallen Kosten für die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile wie Flure, Keller, Treppenhaus Wasch- und Trockenräume etc. Auch Kosten für Ungezieferbekämpfung sind umlegbar, wenn sie sich auf gemeinschaftlich genutzte Flächen beziehen und laufend entstehen. Einmalige Kosten dagegen müssen vom Vermieter getragen werden.

Gartenpflege:

Dies sind Kosten, die durch die Pflege der zum Haus gehörigen Grünflächen entstehen, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen sowie der Pflege von Spielplätzen.

Beleuchtung:

Umgelegt werden dürfen die Stromkosten für die Außenbeleuchtung des Gebäudes sowie die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen wie Eingangsbereich, Flure, Treppenhäuser, Keller sowie Wasch- und Trockenräume.

Schornsteinreinigung:

Die Kosten der Schornsteinreinigung, die sog. Kehrgebühren, werden nach der maßgebenden Gebührenordnung erhoben. Zu den Aufgaben des Schornsteinfegers gehört Reinigung und Kontrolle der Abgasanlagen, Feuerstätten, Rauchableitungen, Lüftungsanlagen u.ä. Auch misst der Schornsteinfeger den Kohlenmonoxid-Anteil sowie Rußzahl der Abgase (Letzteres bei Ölheizungen) und die Abgasverluste.

Sach- und Haftpflichtversicherung:

Dies sind laut Gesetz die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Hausmeister:

Unter diesen Posten fallen sowohl das Gehalt des Hausmeisters als auch Sozialbeiträge und sonstige geldwerte Leistungen für die Teile der Arbeitsleitung, die nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Auch dürfen natürlich keine Positionen doppelt berechnet werden: Übernimmt der Hausmeister den Winterdienst, darf dieser nicht gesondert in Rechnung gestellt werden.

Gemeinschafts-Antenne oder Breitbandnetz:

Falls es eine Antennenanlage gibt, können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten bei den Mietern abgerechnet werden. Im Falle eines Breitbandanschlusses kommen hier noch die monatlichen Grundgebühren hinzu.

Wäschepflege:

Gibt es eine gemeinschaftlich genutzte Waschküche, tragen die Mieter die Kosten für die gemeinschaftlich genutzten Geräte wie Waschmaschinen und Trockner, also Strom, Wartung und Reinigung.

Sonstige Betriebskosten:

Diese sind nicht weiter definiert. Unter diesen Posten können beispielsweise Kosten für Schwimmbad oder Sauna fallen, wenn diese Anlagen gemeinschaftlich genutzt werden. Der Vermieter muss allerdings angeben, wofür genau die Kosten anfallen. Ein Posten „Sonstige“ ohne Erläuterungen ist nicht zulässig.

Die nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten werden in aller Regel nach der Wohnfläche umgelegt: Mieter mit einer großen Wohnung tragen dementsprechend einen größeren Anteil als Mieter mit einer kleinen Wohnung in derselben Anlage. Bei manchen Posten wird auch einfach nur durch die Anzahl der Wohnungen geteilt. Nicht umlagefähige Kosten dürfen seitens der Vermietern in Deutschland nicht auf die Kostenseite des Mieters gesetzt werden: darunter finden sich z. Bsp. Kosten, die nicht regelmäßig entstehen. Einmalige Kosten sind generell nicht auf die Mieter umlagefähig. Muss beispielsweise der Boiler in der Wohnung repariert werden, geht dies zu Lasten des Vermieters, da es sich nicht um einen regelmäßigen Posten handelt. Grund hierfür ist, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu erhalten. Ausnahmen können Kleinreparaturen sein, die der Mieter selbst durchführt.

Je nachdem wie die Miete im Mietvertrag verankert ist (Kalt- / oder Warmmiete) ergibt sich daraus die Höhe der Mietnebenkosten. Insbesondere bei Eigentümergemeinschaften, gibt es ein sogenanntes Hausgeld (Wohngeld), das monatlich aufgrund eines zuvor beschlossenen Wirtschaftsplanes anfällt. Hierbei handelt es sich um geschuldete Vorauszahlungen der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft an den Verband (Wohnungseigentümergemeinschaft). Hintergrund ist, dass die Gemeinschaft in der Lage sein muss, ihre laufenden Verpflichtungen zu zahlen – würde die Gesamtsumme nur einmal nachträglich erhoben, müsste die Gemeinschaft hohe Vorleistungen aufbringen.

Grundlage der Vorauszahlungen ist ein Wirtschaftsplan, in dem die monatlich von jedem Eigentümer zu zahlenden Vorschüsse festgelegt werden. Wie hoch die Anteile der Eigentümer an den Gesamtkosten sind, hängt im Regelfall von der Wohnfläche ab.  Das Hausgeld ist allgemein vom Alter, Größe, Zustand und Ausstattung (z. Bsp. Gemeinschaftseinrichtungen wie Aufzug oder Schwimmbad) der Immobilie abhängig. Gelegentlich wird an Stelle von „Hausgeld“ auch der Begriff „Wohngeld“ benutzt, was zu Missverständnissen führen kann, da Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz eine staatliche Zuschussleistung zu den Wohnungskosten bezeichnet. Gleichwohl verwendet z. Bsp. der BGH – jedenfalls in jüngeren Entscheidungen – den Begriff Wohngeld.

Diese Hausgeldkosten werden mit Abzug der nicht umlagefähigen Kosten – mit oder ohne die Grundsteuer – an die Mieter weitergegeben. Einmal jährlich erhält der Mieter hierzu eine Abrechnung, falls er Vorauszahlungen leisten muss. Wichtig: Diese Abrechnung bezieht sich zwar immer aus einen Zeitraum von 12 Monaten, dies muss aber nicht zwingend mit dem Kalenderjahr deckungsgleich sein. So kann diese Betriebskostenabrechnung z. Bsp. auch vom 01. Oktober 2017 – 30. September 2018 bereitgestellt werden. Aus der Abrechnung geht dann hervor, ob der Mieter zu viel vorausgezahlt hat und entsprechend eine Rückzahlung erhält, oder ob die Vorauszahlungen nicht ausgereicht haben und eine Nachzahlung fällig wird. Gegebenenfalls werden für die folgende Abrechnungsperiode dann die Vorauszahlungen an diese neuen Werte angepasst. Wichtig für Mieter: Bekommt der Mieter die Abrechnung mehr als 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode, muss er eine eventuelle Nachzahlung nicht leisten. Bekommt er eine Rückzahlung, steht ihm diese selbstverständlich trotzdem zu. Ein Beispiel: Geht der Abrechnungszeitraum vom 1.1. 2017 bis 31.12.2017 und der Mieter erhält die Abrechnung im Januar 2019, muss er eine Nachzahlung nicht leisten, außer die Verzögerung ist nicht durch den Vermieter verschuldet (z.B. Rechnungen der Versorger verzögert zugestellt). Ist die Verzögerung nicht durch den Vermieter verschuldet, muss er dies allerdings belegen können.

Eventuelle Nach- oder Rückzahlungen sind grundsätzlich binnen 30 Tagen nach Erhalt der Abrechnung zu begleichen. Im Mietvertrag kann jedoch auch eine abweichende Regelung festgelegt sein.