Vor jedem Ortswechsel oder auch „einfachen“ Wohnungs-/Haus-Umzug gilt es diesen zu organisieren. Der erste Schritt zum Auszug ist in aller Regel, den Mietvertrag zu kündigen. Doch wie muss das Kündigungsschreiben aussehen? Wie lange ist im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist? Und kann ich diese Kündigungsfrist unter Umständen durch das Finden eines, bzw. mehrerer potentieller Nachmieter verkürzen?
Generell gilt es bei der Kündigung des Mietvertrags, den folgenden Sachverhalt zu beachten: Die gesetzliche Frist für die ordentliche Kündigung des Mietvertrags kann sich für Mieter und Vermieter unterscheiden:
Die Kündigung durch den Mieter ist gesetzlich nach § 573c BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Das bedeutet, dass für einen Mieter innerhalb eines unbefristeten Mietvertrages eine Frist von 3 Monaten zur Kündigung besteht. Das Ganze ist nur gültig, wenn es schriftlich, auf Papier und unterschrieben übermittelt wird. Entscheidend ist dann das Datum, an dem das Kündigungsschreiben im Briefkasten des Vermieters landet. Der Poststempel spielt keine Rolle. Es gilt immer auf Nummer sicher zu gehen, dass die Kündigung pünktlich beim Vermieter eingeht – sonst verschiebt sich automatisch das Ende des Mietvertrages um einen Monat nach hinten. Es empfiehlt sich daher, das Kündigungsschreiben per Einschreiben zu versenden oder sie selbst in dessen Briefkasten zu werfen – unbedingt im Beisein von Zeugen. Zur Kündigung des Mietvertrages gibt es online, u.a. auch beim Deutschen Mieterbund, entsprechende Musterbriefe, die genutzt werden können.
Eine ordentliche Kündigung seitens des Vermieters kann nur unter sozialen Gesichtspunkten erfolgen. Und dann auch nur unter Berücksichtigung der Dauer der bestehenden Mietvereinbarung zum Zeitpunkt der Kündigung. Das heißt, dass es hier keine allgemein definierte Kündigungsfrist (im Vergleich zur Kündigung durch einen Mieter) gibt. Wohnt ein Mieter weniger als 5 Jahre in der Wohnung des Vermieters fallen 3 Monate Kündigungsfrist an. Zwischen 5 und 8 Jahren sind es 6 Monate. Bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren, liegt die Kündigungsfrist für den Vermieter bei 9 Monaten. Die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter kann nur dann erfolgen, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung der unbefristeten Mietvereinbarung hat. Die Gründe dafür muss er dem Mieter im Kündigungsschreiben mitteilen. Hierzu werden im Mietrecht drei Situationen festgehalten, in denen die Kündigung vom Mietvertrag durch den Vermieter gerechtfertigt ist:
– Der Mieter hat sich einer nicht unerheblichen Verletzung seiner vertraglichen Pflichten schuldig gemacht. Dies kann beispielsweise eine dauerhaft verspätete Mietzahlung oder eine Vernachlässigung der Wohnung sein.
– Es fällt eine Eigenbedarfskündigung an: Wenn der Vermieter für die Wohnung Eigenbedarf für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts anmeldet.
–Die Fortsetzung des Mietverhältnisses bringt für den Vermieter erhebliche Nachteile mit sich, z.B. wenn eine angemessen wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert wird. Hierbei spricht man von einer Verwertungskündigung.
Bei der Kündigung des Mietvertrags seitens des Vermieters ist dieser verpflichtet, den Mieter bei der Kündigung vom Mietvertrag auf dessen Widerspruchsrecht aufmerksam zu machen. Dieser Hinweis muss zeitlich so erfolgen, sodass der Mieter dieses Recht auch innerhalb der gesetzlichen Widerspruchsfrist wahrnehmen kann.
Der Widerspruch gegen diese Mietkündigung durch den Vermieter ist dann zulässig, wenn der Auszug aus der Wohnung eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellt. Dies kann dann gegeben sein, wenn es dem Mieter nicht möglich ist, eine angemessene neue Wohnung zu beschaffen. Beispiele wären sehr alte oder kranke Mieter. Auch eine fortgeschrittene Schwangerschaft oder ein zweiter Umzug innerhalb kurzer Zeit können Gründe sein. Auch ist ein Umzug, der einen Schulwechsel für ein Kind/Kinder kurz vor dem Schulabschluss ein auch möglicher Grund „unzumutbarer Härte“. Der Widerspruch gegen die Kündigung muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses schriftlich vorliegen – mit der Angabe von Gründen für den eingereichten Widerspruch.
Zusätzlich gilt, dass sowohl Mieter als auch Vermieter eine außerordentliche Kündigung vom Mietvertrag vorlegen können, wenn bestimmte Gründe es nicht zumutbar machen, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen. Dies ist dann der Fall, wenn eine der beiden Mietparteien die Rechte der anderen in erheblichem Maße verletzt. Beispiele hierzu finden sich u.a. im Verzug der zu leistenden Miete gegenüber dem Vermieter. Oder dann, wenn der Mieter die Wohnung unbefugt an Dritte zum Gebrauch überlassen hat. Auch eine mutwillig oder fahrlässig beträchtliche Beschädigung der Wohnung seitens des Mieters ist ein Grund für eine außerordentliche Mietvertragskündigung. Seitens des Mieters kann diese Art der Kündigung erfolgen, wenn der Vermieter die Wohnung nicht zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt zur Verfügung gestellt hat.
Ein Muster zur Mietvertragkündigung finden Sie hier:
Muster Kündigung