Mietpreisermittlung: Mietpreisspiegel Deutschland

Mietspiegel

Der Mietspiegel ist eine Übersicht der Mieten in einer bestimmten Gemeinde oder Stadt. Er ist eine der Möglichkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln und wird von der jeweiligen Gemeinde bzw. dem Ort in Zusammenarbeit mit Interessenverbänden des Mietmarktes, also beispielsweise dem Mieterbund, erarbeitet. Unter anderem fließen mit ein Alter, Lage und Größe des Objektes, Ausstattung und die Energieeffizienz. Allerdings gibt es keine gesetzliche Pflicht, einen Mietspiegel zu erstellen – man kann sich daher nicht darauf verlassen, dass überall ein Mietspiegel zur Verfügung steht. Insbesondere in größeren Gemeinden handelt es sich aber heute um einen Standard.

Es wird zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel unterschieden. Ersterer ist eine einfache Übersicht über die im betreffenden Gebiet üblichen Mieten, die von den erstellenden Interessengruppen berücksichtigt werden. Ein qualifizierter Mietspiegel dagegen wird im zweijährigen Turnus nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet und dann von den genannten Interessengruppen anerkannt. In Ausnahmefällen kann auch nach zwei Jahren lediglich eine Anpassung an die Lebenshaltungskosten erfolgen, also ein Inflationsausgleich, spätestens nach vier Jahren muss er allerdings neu erstellt werden. Im Gegensatz zum einfachen Mietspiegel wird bei einem qualifizierten Mietspiegel im Zivilprozess vermutet, dass die darin genannten Mietpreisspannen tatsächlich korrekt sind („Vermutungswirkung“). Will eine der Parteien in einem Rechtsstreit den qualifizierten Mietspiegel in Frage stellen, muss diese Partei die Vermutung widerlegen. Herausforderungen stellen die „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze“ dar, die seitens des Gesetzes (§ 558d BGB) gefordert sind,  jedoch zur Aufstellung von Mietspiegeln überhaupt erst erarbeitet werden (vgl. Artikel in: Münchener Kommentar zum BGB, Bd. 3, 4. Aufl. 2004, § 558d BGB Rn. 2 m. w. N.).

 

Losgelöst von den Mietspiegeln können Veränderung von Mieten über fest definierte Zeiträume auch über den sogenannten Mietpreisindex (auch Mietindex oder Wohnungsmietindex genannt) betrachtet werden. Dieser definiert sich als Vergleichsgröße, welche sich auf die durchschnittliche Veränderung von Nettokaltmieten innerhalb eines Zeitrahmens bezieht. Hierbei wird das Mietniveau von einem bestimmten Jahr oder Monat einem Basisjahr gegenübergestellt. Der Index kann im Statistikportal eingesehen werden und umfasst aktuell den Zeitraum 1995 bis 2018: Er bezieht sich auf die Wohnungsmiete, einschließlich des Mietwerts von Eigentümerwohnungen und bildet damit die Mietpreisentwicklung im Land ab. Die Angaben basieren auf dem Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltung (VPI) in Deutschland des Statistischen Bundesamtes: Hier wird die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte für Konsumzwecke kaufen (z. Bsp.: Nahrungsmittel, Kleidung, Kraftfahrzeuge ebenso wie Mieten, Dienstleistungen oder Reparaturen), bemessen: Entwicklung des Mietpreisindex. Entwicklung des Mietpreisindex

 

 

Welche Wohnungsgröße kann ich mir überhaupt leisten ?

 

Sehen Sie in der folgenden Grafik, wo sich in Deutschland Mieter und Käufer wie viel Wohnfläche leisten können. Angenommen wird hierbei eine durchschnittliche Belastung von 26% des mittleren Nettoeinkommens durch die Wohnkosten. Als Referenz gibt die Grafik ebenfalls die Veränderung der Mietpreise seit dem Jahr 2013 an.