Allgemein ist „das Recht auf Wohnen“ ein Menschenrecht der zweiten Generation, wozu wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte gezählt werden. Bevor wir in die Thematik der Mietpreisermittlung starten beginnen wir hier mit der Definition des Begriffs „Wohnung“. Dieser leitet sich ab vom althochdeutschen „wonên“, was auch derselbe Wortstamm wie bei „Wonne“ ist. Wonên kann unterschiedlich übersetzt werden, etwa mit wohnen, bleiben oder zufrieden sein. Jeder hat andere Anforderungen und Ansprüche an eine Wohnung. Was als Wohnung gilt, ist im deutschen Recht (wie sollte es auch anders sein), ausführlich definiert.
Eine Wohnung besteht rechtlich gesehen aus mehreren zusammengehörenden Räumen, die so ausgelegt sein müssen, dass sich darin ein selbstständiger Haushalt führen lässt. Das Bundesverwaltungsgericht hat dies in einem Urteil im Jahre 1990 wie folgt ausgelegt: Eine Wohnung benötigt „einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlußmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd sowie eine Toilette und ein Bad“. Vor 1985 wurden die Bestandteile einer Wohnung noch in einem eigenen Gesetz erläutert. Dieses Gesetz sei allerdings gem. Gericht nur weggefallen, da diese Anforderungen mittlerweile als selbstverständlich galten.
Darüber hinaus gibt es in jedem Bundesland eigene Vorschriften und Rechtsgrundlagen in den Baugesetzen, die die Mindestausstattung einer Wohnung definieren. Einen bundesweit einheitlichen Standard gibt es folglich nicht. Ein Beispiel: Während in Berlin eine „Kochgelegenheit“ vorgeschrieben ist, muss dies in Hamburg nicht der Fall sein. Dabei ist Kochgelegenheit übrigens sehr weit definiert und könnte auch ein Campingkocher sein.
Wichtig ist, dass die Wohnung baulich von anderen Einheiten getrennt ist und einen eigenen Eingang hat, also eine abgeschirmte Privatsphäre bildet. Das Gesetz schreibt vor, dass die Wohnfläche mindestens 23m² beträgt (§181 BewG). Das Bundesmeldegesetz ist hier deutlich großzügiger und definiert jeden umschlossenen Ort als Wohnung, der zum Wohnen oder Schlafen genutzt wird. Damit können auch beispielsweise Wohnwagen als Wohnung gelten, wenn sie nicht oder nur gelegentlich bewegt werden.
Eine Mietwohnung nun ist eine Wohnung, die nicht vom Eigentümer selbst bewohnt wird, sondern einem Dritten vertraglich gegen Entgelt zum Bewohnen überlassen wird. Sie kann in einem Ein- oder Mehrfamilienhaus liegen. Der Vermieter bleibt unabhängig von der Vermietung der Eigentümer der Wohnung und wird im Grundbuch als solcher geführt. Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches und amtliches Verzeichnis in dem Eigentumsverhältnisse von Wohnungen und Grundstücken festgehalten sind. Öffentlich heißt dabei nicht, dass jeder nach Belieben Einsicht nehmen kann, sondern es muss ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden, etwa eine Kaufabsicht der entsprechenden Immobilie in Verbindung mit begonnenen Kaufverhandlungen. In Deutschland wird das Grundbuch vom zuständigen Grundbuchamt nach den Vorschriften der Grundbuchordnung (GBO) geführt.
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