Wer in Betongold, wie Immobilien auch genannt werden, investiert, ist gut beraten. Immobilien stellen eine sichere Investition mit einer gesunden und stetig wachsenden Rendite dar. So war es jedenfalls bisher. Doch wird dieser Trend anhalten?
Rendite bei Immobilien
Es gibt mehrere Arten, wie ein Objekt Rendite bringen kann. Bei der selbst genutzten Immobilie, sei es ein Haus oder eine Eigentumswohnung, liegt die Rendite zum einen in der Mietersparnis. Zum anderen kann als Rendite aber auch in das schöne Gefühl gelten, in den eigenen vier Wänden leben zu können und unabhängig zu sein. In diesem Fall ist es mehr eine mentale Rendite. Bei der Fremdgenutzten Immobilie lässt sich die Rendite in klaren Zahlen ausdrücken: Hier geht es um Investitionskosten im Verhältnis zu den Mieteinnahmen. Aus der Spanne zwischen diesen beiden Beträgen errechnet sich die Rendite. Dabei ist darauf zu achten, dass auf der Kostenseite alle Investitionen erfasst und auf der Einnahmenseite nur die reinen Nettomieten in Anrechnung gebracht werden. Zu den Investitionskosten zählen neben dem reinen Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten, die etwa zehn Prozent der Kaufsumme ausmachen, sowie eventuelle Renovierungskosten. Bei den Einnahmen müssen von den Mieteinnahmen noch Kosten für die Hausverwaltung, Erhaltungskosten und ähnliche Kosten abgezogen werden. Um ein klares Bild der Rendite zu erhalten, muss die komplette Investitionssumme der bereinigten Nettomieteinnahme gegenübergestellt werden. Eine weitere Art, mit Immobilien eine respektable Rendite zu erzielen, besteht darin, sie gewinnbringend wieder zu verkaufen. Dabei sind jedoch steuerliche Regelungen und Fristen zu beachten.
Preisentwicklung bei Kaufobjekten
Da das Verhältnis Investitionssumme zu Nettomieteinnahme der Berechnung der Rendite zugrunde liegt, ist es überaus sinnvoll, sich mit der Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt zu beschäftigen, wenn man in Erwägung zieht, in Sachen Immobilien zu investieren. Wie werden sich die Immobilienpreise entwickeln? Wie lauten die Prognosen und auf welche Berechnungen und Beobachtung stützen sie sich? Wie wird sich andererseits der Mietpreis entwickeln, ist eine Rendite überhaupt noch zu erzielen?
Selbstverständlich sind in die Zukunft gerichtete Aussagen immer nur Einschätzungen. Doch für Fachleute ist es durchaus möglich, aus den Zahlen und Fakten der Vergangenheit und der Gegenwart eine zutreffende Prognose abzugeben. Und diese lautet, dass die Immobilienpreise zumindest in den nächsten Jahren weiterhin kräftig steigen werden, jedenfalls in den größeren Städten. Dies liegt darin begründet, dass der Zuzug in die großen Städte ungebrochen anhält. Die Städte locken mit einer überdurchschnittlichen Infrastruktur und sind nach wie vor ausgesprochen attraktiv für Immobilienkäufer und Investoren. Bei der Erstellung der Prognose wurden Parameter wie die voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung, Verbraucherpreise, Zinsen und Baupreise berücksichtigt. Für die Spanne zwischen 2018 und 2030 wurde für die 14 größten Städte, unter anderem Berlin, München, Stuttgart, Hannover, Bremen, Dortmund und Nürnberg Preissteigerungen von bis zu 62 Prozent errechnet. Als Spitzenreiter wird Hannover angesehen, die mit 21 Prozent geringste Preissteigerung hat Dortmund zu erwarten.
Die Mietpreisentwicklung
Die Mietpreise in Deutschland sind unterschiedlich. Sie sind abhängig von der jeweiligen Stadt, von der Lage innerhalb dieser Stadt und von der allgemeinen Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Wobei auch hier die Regel gilt, dass Angebot und Nachfrage den Preis regeln. Innerhalb des üblichen Mietpreisspiegels hat der Vermieter einen gewissen Spielraum. Selbstverständlich ist der Immobilienbesitzer bestrebt, eine möglichst hohe Miete zu erzielen, was seine Rendite erhöht. Aber da sind ihm von Mieterseite Grenzen gesetzt. Eine überteuerte Immobilie, die nicht dem üblichen Mietspiegel entspricht beziehungsweise deutlich darüber liegt, wird sich nur schwer vermieten lassen. Ein Leerstand wiederum ist der Rendite eher abträglich, weshalb der Vermieter daran interessiert ist, zuverlässige und solvente Mieter in der Wohnung zu haben, auch wenn die Miete nicht bis zur Obergrenze ausgereizt ist. Diese Obergrenze ist regional unterschiedlich. Es gibt zwar eine Durchschnittsangabe für die Kaltmiete von 7,68 EUR pro Quadratmeter im Jahre 2020, aber dieser Wert ist mit Vorsicht zu betrachten. Er würde nämlich bedeuten, dass eine 100-Quadratmeter-Wohnung 768 Euro Kaltmiete kostet. Dieser Preis ist in einer Wohnung im Hinterland mit schlechter Infrastruktur und ungenügender Verkehrsanbindung sicherlich nicht zu erreichen. Und in Städten wie München oder Hannover bekommt der Mietinteressent für diesen Preis mit viel Glück eine winzige Einzimmerwohnung.
Unterschiedliche Mietpreise in den Bundesländern
Die aktuellen Zahlen aus Februar 2021 weisen in nahezu allen Bundesländern einen Anstieg auf, genannt sind jeweils die durchschnittlichen Mietpreise pro Quadratmeter. Am günstigsten gestalten sich die Mieten in Sachsen-Anhalt mit 5,64 EUR, gefolgt von Sachsen mit 5,63 EUR. An dritter Stelle liegt Thüringen mit 6,17 EUR, wobei man in Mecklenburg-Vorpommern mit 6,56 EUR und im Saarland mit 6,79 EUR auch noch recht preiswert mieten kann. In Niedersachsen liegen die Durchschnittspreise bei 7,17 EUR, in Rheinland-Pfalz bei 7,37 EUR und in Nordrhein-Westfalen bei 7,52 EUR. Auch Brandenburg liegt mit 7,98 EUR nicht weit vom Bundesdeutschen Durchschnitt entfernt. In Hessen bezahlt man 8,04 EUR, in Bremen 8,25 EUR und in Bayern 8,60 EUR, und in Schleswig-Holstein werden 8,67 EUR verlangt. Zu den teuersten Bundesländern gehört Baden-Württemberg mit 9,22 EUR. Die Spitzenreiter sind die Stadtstaaten Hamburg, wo das Wohnen mit 14,86 EUR zu Buche schlägt, und Berlin. In der Bundeshauptstadt werden satte 20,00 EUR verlangt.
Der aktuelle Mietspiegel in ausgewählten Städten
Die durchschnittlichen Mietpreise in den Bundesländern geben einen groben Richtwert vor. Einzelne Städte, die besonders bevorzugt sind, können deutlich über dem Durchschnitt ihres Bundeslandes liegen. Das trifft zum Beispiel auf Frankfurt zu, mit 19,30 EUR hebt sich der Mietspiegel deutlich vom hessischen Durchschnittsmietpreis ab. Gleiches gilt für Stuttgart mit 18,07 EUR im Vergleich zu den in Baden-Württemberg ansonsten üblichen 9,22 EUR. München topp sogar noch die Bundeshauptstadt Berlin und liegt mit 22,43 EUR unangefochten an der Spitze. Ebenfalls über dem bayrischen Durchschnitt liegt die zweitgrößte Stadt des Freistaates, Nürnberg, mit 12,49 EUR. Relativ nah an den landestypischen Mietpreisen liegen die Mieten in Essen, Bremen und Dortmund, wobei sie in Duisburg sogar leicht unter dem Landesdurchschnitt liegen.
Fazit
Aus den Beobachtungen der Mietpreisentwicklung im Verhältnis zu der Entwicklung des Immobilienmarktes in Bezug auf Kaufobjekte kann die Prognose gestellt werden, dass nicht nur die Immobilienpreise, sondern auch die Mieten in den nächsten Jahren einem Aufwärtstrend folgen werden. Das Verhältnis Kaufpreis zu Mieten wird sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern. Daher ist die Investition in „Betongold“ nach wie vor durchaus empfehlenswert.