Mietpreisermittlung: Mietpreisspiegel Deutschland

Mietpreisbremse


Die Mietpreisbremse findet jedoch keine Anwendung auf Neubauten. Die Miete für eine neu errichtete Wohnung kann der Eigentümer demnach ohne Beschränkung festlegen. Investoren und Bauherren sollen mit dieser Ausnahmeregelung nicht gehemmt werden, neuen Wohnraum zu schaffen.

Auch bei Modernisierungsmaßnahmen findet die Mietpreisbremse keine Anwendung: der Vermieter soll nicht davon abhalten, bestehende Wohnungen zu „verbessern“. Damit sich die Kosten rechnen, ist die auch hier die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Sollte die Miete bereits oberhalb der Preisdeckelung (siehe Mietpreisspiegel/ Vergleichsmiete) liegen, kann sich der Vermieter auf den Bestandschutz berufen. Er darf dann also auch hier eine zulässig vereinbarte Miete bei Wiedervermietung verlangen. Das ist dann der Fall, denn die Miete der Immobilie bei einer Neuvermietung (drastisch) erhöht wird, indem der neue Mietvertrag mit einem höheren Mietzins vereinbart wurde. Es gilt beidersietig Folgendes zu beachten.

Bei einer Neuvermietung sollte darauf geschaut werden, ob der Standort der Wohnung vom Bundesland als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist. Weiterhin kann die Durchführung einer umfassenden Modernisierung aufgrund des Investitionsumfangs die Mietpreisbremse „aushebeln“. Von der Modernisierung wiederum kann der Mieter jedoch langfristig profitieren (u.a. weniger Wasser- und/ oder Stromverbrauch).

Generell ist bei Wohnungsneuvermietungen, genauer bei der Ermittlung des Mietpreises zu beachten, dass die Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete plus maximal zehn Prozent nicht überschritten wird, bzw. eingehalten wird. Ist erst einmal die Miete vereinbart und vertraglich geregelt (damit wirksam), ist im Nachgang keine Senkung der Miete erforderlich/möglich. Weder im laufenden Mietverhältnis noch dann bei einer weiteren Neuvermietung.

Laut einem Spiegel Online Bericht aus dem Februar 2017 ist die im Juni 2015 eingeführte Mietpreisbremse weitgehend wirkungslos. Grund hierfür ist die Tatsache, dass neu vermietete Wohnungen immer teurer werden und damit auch der Referenzwert – die Bestandsmieten – weiter ansteigt. Im Schnitt kletterten die ortsüblichen Vergleichsmieten in Deutschland im Jahr 2016 um 1,8 Prozent. Das zeigt auch der damalige, erste nach der Mietpreisbremse initiierte Mietspiegelindex, den das Forschungsinstitut und Beratungsunternehmen F+B regelmäßig erstellt. Wer in einer Großstadt eine Wohnung sucht, weiß, dass es kaum mehr günstige Mieten gibt.. 

Jahr für Jahr dreht sich die Preisspirale weiter und die aktuellen Mietspiegel und Kaufpreise 2019 zeigen, dass sich daran auch im laufenden Kalenderjahr nichts ändern wird: Auf dem Immobilienmarkt müssen Anleger oder Eigentümer weiterhin mit steigenden Preisen rechnen.

Nun sind wir im Jahr 2019 angekommen – wie verhalten sich die Mieten heutzutage? Experten von zinsland.de bestätigen, was Mieter auf der Suche nach einer neuen Wohnung weiter und zunehmend zu spüren bekommen: der deutsche Immobilien-Boom setzt sich immer weiter fort. Aus der Sicht eines Investors ist das verständlich, definieren sich die Immobilien doch als eine lukrative Anlageform: Die Vorteile von Immobilien sowie das aktuelle Zinstief locken hier und ziehen verständlicherweise immer neue Investoren an.

Als Beispiel zeigen wir hier das vierteljährliche Miet- und Kaufpreis-Ranking von empirica. Es basiert auf der Analyse von über 2 Millionen Inseraten (über 100 Anzeigenquellen). Die abgebildeten Daten beziehen sich daher auf inserierte Mietpreise (Neuvertragsmieten): Mietpreise in den größten Städten Deutschlands.