Die Höhe der Miete bestimmt sich zum einen aus Angebot und Nachfrage an einem Ort und der Größe der Immobilie, was wesentlich für die absolute Höhe sein wird, zum anderen aus der Ausstattung, was eher die relative Miethöhe im Vergleich zu anderen Objekten in der Nähe beeinflussen wird. Dies umfasst beispielsweise die Bauart (Gründerzeitvilla vs. Plattenbau), Bad (modernes, altersgerechtes Bad mit Regendusche vs. Ausstattung aus den 70er Jahren) und Energieeffizienz (modernster Standard vs. unsanierter Altbau).
Grundsätzlich hat der Vermieter die Möglichkeit, die Miete bei einer Neu- oder Wiedervermietung frei festzulegen. Dabei gibt es allerdings spätestens seit 2015 einige Regeln zu beachten, die der Miethöhe gewisse Grenzen auflegen. Im Volksmund wird hier von der Mietpreisbremse gesprochen, auch wenn diese Bezeichnung offiziell nirgendwo im Gesetz auftaucht. Seit 2015 haben die Landesregierungen in Deutschland die Möglichkeit, für bestimmte Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Obergrenze für Mieten bei Neu- und Wiedervermietungen festzulegen. Diese darf dann nicht mehr als 10 % über dem Mietspiegel bzw. der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Verschärft wurden die Regelungen zum Beginn des Jahres 2019. Fordert der Vermieter eine Miete, die oberhalb des Höchstsatzes liegt, muss er unaufgefordert und schriftlich erklären, wie hoch die Miete des Vormieters lag und auf Basis welcher gesetzlichen Regelung er den Höchstsatz übersteigt (z.B. wg. Modernisierung). Versäumt er dies, kann der Mieter dies rügen. Ferner muss der Vermieter seit Oktober des Jahres den zu viel gezahlten Betrag nicht erst ab der Aufdeckung durch den Mieter zurückzahlen, sondern für bis zu zweieinhalb Jahre rückwirkend. Es gibt online unterschiedliche Mietpreisrechner, die hier zu Rate gezogen werden können, u.a. auf Immowelt.de und Immobilienscout24.de.
Für neue Mietverträge ist die Forderung der Bruttokaltmiete üblich. Diese setzt sich aus der Grundmiete und den allgemeinen Betriebskosten zusammen. In der Vergangenheit konnten auch Bruttowarmmieten verlangt werden, die die Heizkosten inkludieren. Seit 1989 ist dies jedoch nicht mehr zulässig, da ab diesem Zeitpunkt die Heizkostenverordnung vorschreibt, dass die Heizkosten jedes Mieters sich nach seinem individuellen Verbrauch bestimmen. Eine Pauschale ist folglich nicht mehr zulässig.
Für Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverträgen gelten die alten Regelungen, wonach eine Erhöhung nur dann zulässig ist, wenn die Miete zuvor mindestens 15 Monate nicht gestiegen ist. Darüber hinaus ist die Kappungsgrenze zu beachten: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren insgesamt um maximal 20, bzw. in Orten mit Wohnungsnot nur 15 % erhöht werden.
Unabhängig von gesetzlichen Vorgaben hat auch der Vermieter nicht unbedingt ein Interesse daran, die maximale Zahlungsbereitschaft des Mieters voll auszuschöpfen. Auf der einen Seite steht natürlich das Renditeinteresse des Vermieters, auf der anderen Seite kann es sinnvoll sein, sich mit einer etwas geringeren Miete zufrieden zu geben und das Verhältnis zum Mieter nicht zu belasten. Ein Mieter, der regelmäßig seine Miete zahlt, die Wohnung ordentlich in Schuss hält und sich gut in die Hausgemeinschaft eingefügt hat, ist auch ein Wert für den Vermieter. Eine Mieterhöhung birgt das Risiko, dass der Mieter Widerspruch einlegt oder auszieht. Dann gilt: Jeder Mieterwechsel bringt eine Menge Aufwand und Kosten für den Vermieter mit sich.