Mietpreisermittlung: Mietpreisspiegel Deutschland

Miete berechnen


Die Miete als Gegenleistung, die der Mieter dem Vermieter aufgrund des Mietvertrages für die Überlassung der Mietsache schuldet. Werden dazu alle Nebenkosten separat berechnet, spricht man von der Nettomiete oder auch der sogenannten Kaltmiete. Die Brutto-Warmmiete entspricht der Inklusivmiete.

Um diese Miete, bzw. den sogenannten Mietpreis zu berechnen können unterschiedliche Verfahren angewandt werden: so kann die Nettokaltmiete (= wird auch als Grundmiete definiert) aus der Kapitalverzinsung zuzüglich der Instandhaltung und zuzüglich der Verwaltung berechnet werden.
Die Bruttokaltmiete dagegen ergibt sich in einer weiteren Rechnung aus der Nettokaltmiete, indem die Betriebskostenvorauszahlung ohne Heizkosten mit aufgerechnet werden. Die Kostenmiete stellt hierbei die betriebswirtschaftlich errechnete Miethöhe dar.

Die Warmmiete für einen Mieter, den dieser monatlich an den Vermieter zu entrichten hat, wird aus der Summe Nettokaltmiete, der Betriebskostenvorauszahlung und der Heizkostenvorauszahlung gewonnen. Die hier enthaltenen Betriebskosten definieren sich aus den Nebenkosten, den Betriebskosten ohne Heizkosten. Dabei stellen die Betriebskostenvorauszahlung die Anzahlung auf die Betriebskosten dar und lösen nach der jährlichen Betriebskostenabrechnung häufig Rückzahlungen oder auch Nachforderungen aus. Das passiert dann, wenn der Mieter mit seinem individuellen Verbrauch, u.a. an Wasser über den getätigten Vorleistungen liegt.

Ein weiterer Begriff beim Thema „Miete berechnen“ ist die Betriebskostenpauschale – sie ist im Unterschied zur Betriebskostenvorauszahlung ein endgültiger Betrag, der nur für die Zukunft verändert werden kann, während Kostenveränderungen in der laufenden Wirtschaftsperiode nicht durch Rückzahlungen und Nachzahlungen rückwirkend geltend gemacht werden können.

Generell dürfen bei der Berechnung der Miete/Grundmiete nur umlagefähigen Betriebskosten mit inkludiert werden. Mit einer monatlichen Zahlung dieser Miete sind dann alle Betriebskosten abgegolten. Betriebskostenabwälzungen sind hierbei unzulässig. Weder können Sie eine Rückzahlung verlangen, wenn sich die Kosten nachträglich als zu hoch angesetzt herausstellen, noch hat der Vermieter einen Anspruch auf Nachzahlung für vergangene Zeiträume, falls sich die Pauschale im Folgejahr (bei der Abrechnung) als nicht kostendeckend erweist.

Der neue Eigentümer einer Mietwohnung darf vom Mieter keine Miete fordern, wenn dieser seine Miete schon im Voraus an den vorherigen Vermieter gezahlt hatte. Die Bedingungen der Heizkostenverordnung, müssen hierbei berücksichtigt werden. Die Miete für die verschiedenen Mietsachen kann grundsätzlich nach den Bedingungen des Marktes frei vereinbart werden, es sei denn diese Mietsache unterliegt der Mietpreisbremse. Hier greift der Staat mit einem Maximum an einer zulässigen Mieterhöhung in den Markt ein. Und auch hierbei gibt es zusätzlich Rechtsvorschriften mit bestimmten Orientierungen, die bei Mietverhältnissen über Wohnraum – mit dem Hintergrund des BGB – berücksichtigt werden müssen. Werden diese Bestimmungen ignoriert, kann ein Mietvertrag  rechtsunwirksam und damit nichtig sein.