Mietpreisermittlung: Mietpreisspiegel Deutschland

Miete berechnen

Die Miete als Gegenleistung, die der Mieter dem Vermieter aufgrund des Mietvertrages für die Überlassung der Mietsache schuldet. Werden dazu alle Nebenkosten separat berechnet, spricht man von der Nettomiete oder auch der sogenannten Kaltmiete. Die Brutto-Warmmiete entspricht der Inklusivmiete.

Die Nettomiete ist grundsätzlich das, was dem Eigentümer der Immobilie selbst zusteht. Sie umfasst zum einen dessen Kapitalverzinsung, also die Rendite, die er aus dem Kauf und der Vermietung der Wohnung generiert. Dazu kommen die Umlagen für Instandhaltung und Verwaltung. Ein anderer Begriff hierfür ist die Grundmiete. Häufig ist es die Nettokaltmiete, die zur Berechnung eines Mietspiegels verwendet wird.

Um zur Bruttokaltmiete zu kommen, werden alle Nebenkosten außer die Heizkosten addiert. Dies umfasst die Kosten für Wasser/Abwasser, Beleuchtung und Reinigung von Gemeinschaftsflächen (z.B. Flur), Müllabfuhr, Kabelanschluss, Grundsteuer und Versicherungen (Hagel, Feuer, Sturm, Gebäudehaftpflicht, u.v.m.). Weitere Faktoren sind Gartenpflege und Streudienst im Winter. Hier ist es wichtig zu wissen, dass eine doppelte Berechnung nicht zulässig ist: Ist ein Hausmeister eingestellt, der über die Nebenkosten abgerechnet wird, darf der Vermieter nicht zusätzlich die Kosten abrechnen, die vom Hausmeister übernommen werden. Hierzu zählen beispielsweise Gartenarbeiten und Winterdienst. Hier lohnt unter Umständen ein Blick in die Abrechnung, um eine Doppeltbelastung zu vermeiden.

Das, was der Mieter jeden Monat bezahlt, die Bruttowarmmiete, umfasst neben der Bruttokaltmiete die Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung. Diese Warmmiete wird aus der Summe Nettokaltmiete, der Betriebskostenvorauszahlung und der Heizkostenvorauszahlung gewonnen. Wichtig: Das deutsche Recht lässt eine Festlegung der Bruttowarmmiete im Mietvertrag nicht zu. Hintergrund ist, dass dies die Heizkostenverordnung verletzen würde, die den Vermieter dazu verpflichtet, die Heizkosten nach dem tatsächlich angefallenen Verbrauch zu berechnen.

Für alle Nebenkosten, also sowohl die Heizkosten als auch alle andere genannten Positionen, erbringt der Mieter üblicherweise jeden Monat eine Vorauszahlung. Dies bedeutet allerdings nicht, dass damit alle Forderungen abgegolten sind; vielmehr werden die tatsächlich entstandenen Kosten vom Vermieter einmal jährlich in einer Nebenkostenabrechnung mitgeteilt. Je nach individuellem Verbrauch können diese höher oder niedriger liegen als die Vorauszahlung und entsprechend eine Nach- oder Rückzahlung auslösen. Dies betrifft erfahrungsgemäß insbesondere die Position Heizkosten: Wer in allen Räumen permanent die Heizung voll aufdreht, der sollte damit rechnen, eine Nachzahlung leisten zu müssen. An dieser Stelle ein Hinweis: Erstellt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung mindestens ein Jahr nach dem Ende der Abrechnungsperiode, so muss der Mieter keine Nachforderungen bezahlen. Bekommt er eine Rückzahlung, muss der Vermieter diese trotzdem zahlen. Dies gilt allerdings nur dann, wenn der Vermieter nicht für die späte Abrechnung verantwortlich ist und dies auch nachweisen kann.

Eine Alternative zur Betriebskostenvorauszahlung ist die Betriebskostenpauschale. Hier zahlt der Mieter monatlich einen festgelegten Betrag für die Betriebskosten. Der Unterschied besteht darin, dass keine Abrechnung der tatsächlichen Kosten erfolgt: Liegen die tatsächlichen Kosten über den gezahlten, so muss der Mieter keine Nachzahlung leisten. Umgekehrt bekommt er aber auch keine Rückzahlung, wenn die tatsächlichen Kosten geringer ausfielen. In der Praxis ist die Vorauszahlung weiter verbreitet als die Pauschale.

Kommt es zu einem Eigentümerwechsel bei einer vermieteten Wohnung, also einem Wechsel des Vermieters, darf der neue Vermieter keine Miete für einen Zeitraum fordern, für den bereits Miete an den Alteigentümer gezahlt wurde. Die Bedingungen der Heizkostenverordnung, müssen hierbei berücksichtigt werden.

Für Mieterhöhungen gelten strikte Regeln. die zu starke Steigerungen vermeiden sollen. Neuvermietungen sind hiervon grundsätzlich nicht betroffen, doch greift der Staat seit 2015 mit der Mietpreisbremse auch in diesen Markt ein. Verschärft wurde sie 2019. In betroffenen Gebieten darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dies gilt allerdings nicht für Neubauten sowie umfassend sanierte Wohnungen.