Seit dem 1. Juni 2015 gelten Regelungen, mit denen die Politik versucht, starken Steigerungen der Mieten durch regulatorische Vorgaben entgegen zu wirken. Da die Wirksamkeit bzw. Effektivität dieser Maßnahmen umstritten war, wurden die Vorgaben zum Jahresbeginn 2019 verschärft, schon im Oktober 2019 wurden die Schrauben ein weiteres Mal angezogen.
Die Mietpreisbremse bezieht sich grundsätzlich auf die Wiedervermietung von Bestandsobjekten, also einen neuen Mietvertrag . Neubauten, die zuvor nicht vermietet waren, sind von den Regelungen folglich nicht betroffen. Hintergrund ist, dass die Mietpreisbremse kein Hindernis für Investoren sein soll, neuen Wohnraum zu schaffen. Für neuerrichtete Objekte darf der Vermieter wie zuvor die Miete frei festlegen und ist keinen Beschränkungen durch die Mietpreisbremse unterworfen. Weiterhin muss beachtet werden, dass die Regelungen nicht bundesweit einheitlich gelten, sondern nur in Gebieten „mit angespanntem Wohnungsmarkt“. Welche Gebiete dies sind, legt jede Landesregierung selbst fest. Während in Mecklenburg-Vorpommern die Regelungen beispielsweise nur die Städte Rostock und Greifswald gelten, ist in Hamburg und Berlin das ganze Landesgebiet betroffen.
In den Gebieten, für die die Mietpreisbremse gilt, darf bei Neuvermietungen die verlangte Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (siehe Mietpreisspiegel). Die Änderungen, die per Januar2019 in Kraft getreten sind, verpflichten Vermieter, ihren Mietern unaufgefordert und schriftlich mitzuteilen, wie hoch die Miete des Vormieters war. Dies gilt für alle Fälle, in denen die nun geforderte Miete um mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ferner muss begründet werden, weshalb diese Überschreitung zulässig ist.
Mögliche Gründe hierfür wären:
– Die Miete des Vormieters lag ebenfalls um mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Maßgeblich ist hierbei die Miete, die der Vormieter ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses gezahlt hat.
– Es wurden in den vergangenen drei Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Auch in diesem Fall ist eine Miete oberhalb der Höchstmiete laut Mietpreisbremse zulässig.
Wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, wird zwischen umfassenden und einfachen Modernisierungen unterscheiden. Umfassenden Modernisierungen sind solche, die mindestens ein Drittel des Preises eines Neubaus gekosten haben. Wenn nun ein neuer Mieter einzieht, gilt die Mietpreisbremse nicht und der Vermieter darf wie bei einem Neubau die Miete frei festlegen. Waren die Modernisierungen nicht umfassend, lagen die Kosten also unter einem Drittel der Kosten eines Neubaus, dürfen die Mieten zwar oberhalb der 10-%-Obergrenze liegen, es dürfen jedoch nur 8 % der entstandenen Kosten auf den neuen Mieter (pro Jahr) umgelegt werden. Dies dürfen zudem maximal drei Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren. Lag die bisherige Miete unter sieben Euro pro Quadratmeter, beträgt die maximale Steigerung zwei Euro. Ferner gilt, dass diese Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nichtdauerhaft möglich ist, sondern nur so lange, bis die tatsächlich entstandenen Kosten gedeckt wurden. Angesichts der Mietentwicklung erscheint diese Einschränkung allerdings weitgehend theoretischer Natur. Eine Modernisierung muss für den Mieter allerdings nicht zwingend negativ sein. Durch geringere Heizkosten kann sich dies unter dem Strich auch lohnen.
Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse nur bei Neuvermietungen. Eine Regelung ist jedoch auch bei bestehenden Mietverträgen wirksam: Bei Mieterhöhungen darf die maximale Erhöhung binnen drei Jahren höchstens 15 Prozent betragen (bisher waren es 20 Prozent).
Nun sind wir im Jahr 2019 angekommen – wie verhalten sich die Mieten heutzutage? Experten von zinsland.de bestätigen die Erfahrungen vieler Wohnungssuchender: Der Boom des Immobiliensektors in Deutschland setzt sich weiter fort. Aus Investorensicht ist diese Entwicklung nachvollziehbar, schließlich kann es sich bei Immobilien um eine attraktive Anlageklasse handeln.
Als Beispiel zeigen wir hier das vierteljährliche Miet- und Kaufpreis-Ranking von empirica. Es basiert auf der Analyse von über 2 Millionen Inseraten (über 100 Anzeigenquellen). Die abgebildeten Daten beziehen sich daher auf inserierte Mietpreise (Neuvertragsmieten): Mietpreise in den größten Städten Deutschlands.